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这一次牛熊周期已经超过历史，背景原因之复杂，过程之长，变局之大以及未来楼市之迷茫已经超过大部分人的经历、经验和认知。
要总结，更要学习，多年以后再一次经历楼市牛熊周期或许有参考的意义。
这一次熊市调整的周期2021-2024。
2021年政策底，关键词余温燃烧。
房企融资有三道红线压制，银行在房产方面贷款又有两道红线制约，二手房按揭有指导价限制，走双G路线又遇上深房理事件而被全面叫停。
这个时候的楼市可谓身临绝境四面楚歌。
但是市场却不是这样，依然没有感觉到形势的严峻，这一年很多卖方依然在惜售而买方仍然在跟风。
如果没有意识到这十面围剿的严重性，惜售是人之常情。当时能有多少人意识到楼市已经进入十面围剿的险境？
这一年还有人在太子湾买高溢价公寓和被包装的商铺，只能说勇气可嘉！
这一年深圳二手房成交四万余套，在这三年中，这是楼市环境最难的一年，房价仍处于高位的一年，却是近三年成交量最高的一年。
这一年楼市余温仍在燃烧，跟风抢站岗仍在继续，常读的老粉会有印象，这一年我写的最多文章是楼市警示文，比如收割炒房客四大重灾区等等，就是告诉大家要注意风险了。
2022年成交量底，关键词先降为赢。
2022年深圳二手住宅成交21700套，这个数字有多低？21年环比20年成交量腰斩，而22年环比21年是再腰斩。
这还不能完全体现22年成交量的残酷！
从数字上计算，22年二手房成交量只有金融危机那一年的二分之一。
从实际上计算，22年存量住宅是08年的一倍左右，也就是说，22年二手住宅成交量仅相当于08年的四分之一。
22年是僵持阶段，市场上的买方信心虽不旺盛但依然强劲，但卖方却是降价房源数量不够多，降价力度不够大。
但凡提前降价，22年依然好卖，但卖方偏偏选择不降价。
抱有幻想是最大的失误，久横必跌，何况十面围剿要成果，美帝进入加息周期要抽血，这一年先降者赢。
比如近期成交一套半岛三期房源，我印象中这套房持续推广了一年多，从5100万一直推广到3500万才换来成交。推广价总是高于可成交价二三百万，这就是被总想多卖一点耽误的案例。
2023年，市场底，关键词降价换量。
2023年深圳二手住宅成交量环比上涨超过50%，这不能说市场触底反弹，而是降价换量。
经历僵持阶段，房价普降，大部分回落到合理价位，虽然也有一部分仍然存在溢价但也有一部分被严重低估。
这个问题任何时候都存在，无论牛熊！
被低估的房价就是市场底，存在溢价的房源将继续僵持。
23年深度博弈阶段，常读的老粉会注意到我在21和22年多次说过深圳22年不会救楼市，深圳救市的机会在2023。
一是，救市内外条件都不具备！
二是，如果22年救市将会更加僵持。
至到2023年底，
深圳开始第一轮救市，二套房首付调整为四成，首套利率调为减点，调整非普宅认定标准（这等于为部分房产减税）。
调整到位，救市开始，楼市又一次到了十字路口，常读老粉或许有印象，今年下半年写的提示进场文较多！
2024年楼市预判
现在的楼市已经走出政策底，也走过了成交量底，进入信心底。
每次信心底之时，总有人乘风破浪，直挂云帆济沧海，也有人随波逐流，沉舟侧畔千帆过。
每一次面对惊涛骇浪，比拼谁的视野更高，更早一点看到曙光，信心没有绝对的底，在大救市之时即刻反转，此时所有人都看到了曙光，这个时候只能拼谁的魄力更大下手更快，蜂拥入局再次推高房价。
每一次房价上涨都是涨的不正常，这与相互跟风集中买房有不可推卸的责任。
这个问题谁也解决不了，如果要做到避免成为跟风者，只能用更高的站位把握楼市提前一步看到曙光。
还是聊聊关于24年救市的话题。
对去年的楼市预判中讲救市需要具备三个条件，地方能做的只有第三个条件，对于供应和保障房进行调整，为救市做好前期准备，23年救市会有一点的调整，意思就是不会有大救市。
事实上，23年确实有几点调整，没有实质性救市，关于保障房和商品房供应已经做出调整，比如23年仅成功出让14块商品房用地，比22年减少20块，这不是没有开发商买地，挂牌也只有17块，除一块地撤拍之外，仅2块流拍。
新房供应断崖式下降，会对楼市产生根本影响。
如果给2024年楼市定一个关键词，只有一个词最恰当，楼市转折。
24年将会迎来多方变动推动楼市转折，
一是，内部肃清基本完成，
二是，美帝进入降息周期，
三是，货币大放水已经准备，
四是，第二轮救市势必启动。
对于第二三四在近期有专题文章，这里不再做叙述，可参考阅读相关文章。
第二轮救市会有多大的力度，将会是楼市如何转折的关键因素。
限购放松，比如深户免社保，非深户五改三甚至五改一，降低交易税费和调整房贷利率加减点，工具箱还有很多政策待用。
特别是深户免社保大概率会用，这个意义非常大，这等于给全国的购房者打开了一扇窗，也有利于抢人才。
关于实操，因人而异，至少24年买房的抄底概率已经远远大于风险。关键是如何选房才能不辜负这次天赐良机，才能应对楼市进入第二阶段的变局，才能更加符合未来五年十年之后的房地产趋势。
